多城继续“突破”限购!楼市怎么了?

受疫情等多方面因素影响,多数城市去库存压力急剧攀升,楼市也又一次进入了高库存时代。


对此,截止6月12日,上半年已有175城出台了299次调控托举楼市,政策涉及调整限购、限售、信贷、交易税费、落户等多个方向,但在近期政策调控中,限购调整的动作明显变多。


为何近期有多个重点城市放松限购?未来又是否会有更多城市跟进呢?


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多地放松非中心城区限购


在本轮对限购的“突破”中,多地迎来的并非是全面性的放松,而主要是针对非中心城区的松绑。


以近日引发关注的武汉为例,6月22日,武汉住房保障和房屋管理局在长江网武汉城市留言板回复称,在2022年12月31日前,购房资格申请人及家庭成员在武汉市经济开发区(含汉南)、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区等非限购区域的住房暂不计入家庭现有住房套数。


6月24日,媒体记者致电武汉房地产交易中心政策管理科,相关工作人员回复称,外地户籍家庭提交身份证和户口本就能申请非限购区域购房资格,申请购房资格无限制。


而据不完全统计,推出类似政策的还有济南、合肥、南京、成都、福州等省会城市,以及佛山、青岛等非省会强二线城市。


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去库存“压力山大”


在以往的调控认知中,限购政策调整意义重大,关乎家庭购房资格和购房套数,直接影响城市房地产市场的购买力群体边界和单个家庭购房数量上限,因而各地在限购政策调控方面向来是尤为谨慎的。


那么,近来多地为何反而在限购调整上动作频频呢?


这恐怕与日益严峻的去库存问题是紧密相关的,我们不妨来看看一些数据。


5月,商品房待售面积达到5.54亿平方米,同比增长8.6%。


若按《中国人口普查年鉴-2020》披露的数据,人均居住面积41.76平方米计算,现有待售商品房面积已足够1300万人居住。


进一步聚焦到住宅待售面积上,5月末已上涨至2.68亿平方米,对比2021年的2.28亿平方米,如今增长了18%。


再来看看狭义库存、广义库存的数据。


狭义库存总量达到了60726万平方米,同比上涨5%。一线、三四线城市均出现同比增长,涨幅分别为11%和12%。


广义库存2022年5月末已达38亿平方米,其中,贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台5月末广义库存规模突破1亿平方米。


市场分析认为,目前一二线城市库存风险相对可控,比如疫情影响下,一线城市供求疲软,去化周期增至20.4个月,二线城市降至21.1个月。三四线城市去库存压力最大,5月末去化周期达到了26.9个月。


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借机优化城市空间结构


除了“去库存”这一多地现阶段必须面对实际问题,此轮限购政策调整,也暗含着对未来的布局。


不难发现,放松非中心城区限购的城市,是以强二线省会城市为主的,这些城市的中心城区潜在市场需求依然强劲,如果贸然放松限购,势必推升房价新一轮上涨,有悖于“房住不炒”的市场定位。


而在市场普遍信心不足的情况下,放松非中心城区限购,不仅有助于进一步提升市场信心,同时也有利于中心城区功能提升,实现城市空间结构优化调整,引导优质公共服务资源向周边辐射延伸,合理控制开发强度和人口密度。


梳理过往相关政策还可以发现,放松非中心城区限购不仅与城市发展相适应,也与重点城市的人口户籍制度相匹配,比如上海、广州、南京等地均有差异化人口导入政策推出。


在此以南京为例,去年2月,南京发布落户新政,全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制,对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员,即可办理落户。


与之对应,近期南京非中心城区的限购放松,就是外地户口在上述区域购房无社保要求但仅支持购买一套房,本地户籍在上述区域购房则不再限购。


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结语


楼市调控了这么多年,有些事情相信大家也应该看明白了,调控要管的,可不仅仅是个房价问题,更关乎一座城。


正如这波针对非中心城区的限购放松,其实就是在市场低位运行时期,更有利于地方以房地产市场调控引导人口、产业、资金向郊区流动,同时也有利于推进中心城区“瘦身健体”。


至于能对加速郊区项目去化产生多大的助力,这还要看各地政府配套政策的跟进,我们不妨静待市场揭晓。


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