代持协议被判无效,能否终结楼市“打新热”?

关注楼市的人,一定对“代持”、“借名”等词汇不陌生。


简单来说,就是借别人的名额买房,让别人替自己持有房产,以绕过限购。


过往,有不少人通过这样的方式,在限购区域买到房子,挤上财富列车。


但最近披露的、最高人民法院的一次判决,明明白白地告诉购房者,这条路以后行不通了!


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案件回顾


这场耗时4年多的官司,主要涉及三方:


1.实际业主:甲


2.代持人:乙


3.追债方:X公司


甲购买此套房屋前已在北京购买了两套住宅,限购后没有了购房资格,但朋友乙有资格。


于是,2012年末甲跟乙签署了代持协议,借乙的名字,购买了一套总价2659.2万元的住房。


甲非常有实力,半年内付清了全款。


后来,自然人乙卷入了债务纠纷,上述那套代人持有的房子,被X公司要求执行。


于是,官司就围绕着这套房子展开,内容包括“是否真的是代持”,“代持协议是否有效”等。


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最高法认定代持协议无效


最终,最高法在判决中明确,甲与乙为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效,甲依据规避国家限购政策的借名买房合同关系,不能排除对案涉房屋的执行。


这是第一次由最高法认定,为规避国家限购政策而签订的《房产代持协议》无效,给楼市调控封堵了一个重要漏洞。


在中国房地产市场上,这是堪称里程碑式的判决,狠狠地震慑了还想要投机取巧的炒房客。


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结局迎“反转”?


不过,此案件的结局,还是出人意料的——甲最终还是保住了自己的房子。


原来,甲在终审之前,卖掉自己持有的其中一套房子,从而具备了把乙名下的房子过户过来的资格。而乙又配合过户,且前两次法院判决都支持甲的所有权,所以甲在2020年8月成功完成了过户。


也就是说,虽然当初的借名协议无效,但后来甲“通过消除限购政策障碍补正了合同效力”,“并通过生效判决的执行而完成了不动产登记”,所以最终保住了房子。


但不是每个人,都有甲这么幸运的。


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保住房产的主要因素


此案中,甲之所以能保住房子,主要有三方面的因素:


1.甲和他的家庭有北京购房资格,只是用完了。只要卖出1套,就再次拥有了资格。


2.甲的朋友乙比较诚实,愿意配合完成过户。


3.虽然这套房子一直被C公司要求执行,但一审、二审都支持房子归属甲,给甲完成过户创造了条件。


以上三个因素,如果有任何一点无法满足,甲的房子就不能在这次历史性判决中,保存下来。


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结语


此案中,我们必须注意到一个词:公序良俗。这是认定借名代持协议无效的关键因素。


所谓“公序良俗”,是指国家、社会存在及发展所必需的秩序和道德,其在民法典中出现了8次。比如:“违背公序良俗的民事法律行为无效”,“处理民事纠纷,应当依照法律;法律没有规定的,可以适用习惯,但是不得违背公序良俗。”


借名买房、代持协议,就属于“民事法律行为”, 按照最高法院的最新判决,如果是因为规避国家楼市调控政策而发生的,属于“损害社会公共利益和社会秩序”的“违背公序良俗”行为,因此是无效的。


也就是说,有了这个判决在,今后一旦代持人反悔,或者搞出一起假的债务纠纷,购房人借名买的房子将处于极度危险之中,很可能血本无归。


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