告别期房制?多地加强预售资金监管释放什么信号?

12月以来,仅仅两周时间,就有昆明、株洲、唐山、成都、佛山、潍坊、珠海7城接连出手,加强预售资金监管。


而截至目前,至少已有29个省市在年内出台了加强预售资金监管的相关政策或实施细则。


多地加强预售资金监管,是否意味着期房预售制将被取缔?


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期房制弊端渐显


期房制度,是香港霍英东首先提出来的,当时或叫炒楼花,算是房地产的巨大创新。


开发商用首付款融资开发,风险小、回报高;拿不出全款的购房者,也通过分期,成功买房。


是的,当年的炒楼花,本质上是双赢。


开发商降低了融资压力,购房者减轻了购房压力。


但这个让人又爱又恨的预售制度,运行半个多世纪后,弊端越来越大。


那就是开发商仅仅盖了数层之后,就拿到了大部分的房款,想跑路轻而易举,平摊下来,开发商的风险几乎为0。


而购房者,承担了将近100%的风险。


简单理解就是,市场一片繁荣时,你好我好大家好,开发商、银行吃肉血赚,购房者也跟着喝汤;一旦市场萧条,则开发商、银行、施工方想方设法圈钱,却把烂尾、维权留给了购房者。


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防烂尾防风险


针对预售中的种种乱象,在已出台监管新政的29个城市中,有19城规定了节点。但在实施细则上,不同城市间,也存在着一些差异。


这与各地出台新政的楼市背景是分不开的。


对楼市上行的城市,加强预售款监管,旨在防范期房预售制下的金融风险。如开发商的“捂盘惜售”等行为,或将抬高房价,形成楼市泡沫。


对楼市下行的城市,监管的主要目的则是遏制开发商因资金链紧张而将预售款挪作他用。


从预售资金的留存比例看,对于取得预售许可证、建设层数、主体结构封顶、竣工验收、交付使用等不同节点,不同城市的的监管留存比例也有所差异。


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以唐山为例,根据2015年的预售款监管政策,共设置了五个监管节点:工程建设层达到规划设计层数三分之一、一半、主体结构封顶、竣工验收、完成初始登记。


而此次新政策中则出现了八个节点:包括工程建成层数达到四分之一、三分之一、一半、四分之三、封顶、六方验收、竣工验收、初始登记。


此外,对于近年来维权事件频发的“精装修”,多地的监管新政中已将装修费用纳入“按节点发放”的条目里,并强调预售资金总额在“竣工后的验收环节”完成后,方可完全提取。


如成都明确,“关于完成内外装饰装修,资金余额应当不低于监管额度的百分之十五”、“完成商品房建设工程并联竣工验收合格且商品房集中交付的,可以申请支取剩余资金。”


留一部分预售资金,待竣工验收完成后再发放,即可减少因监管缺位而导致的民事纠纷事件。


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短期内期房制难取消


显然,面对烂尾、纠纷频发,向预售、向高周转开抢已成定局。


今年年初,为纾解房地产企业资金周转艰难的问题,多地曾放宽预售资金监管,将预售款提取节点往前推移。


进入下半年,在逐渐回归常态化治理后,各地陆续收紧监管政策是必要也是必然的。


而时至年末,商业银行开发贷的发放额度下降,部分房企的信贷也将到期,房企资金链或更加趋紧,防范“烂尾楼“问题显得更加重要。


但是这么一个庞然大物,是没有办法在短时间内根除的,从大局上来说也根本不会轻易被取缔。


因为预售在被诟病的同时,也有难以取代的优点,就是可以降低楼盘开发的建设成本,增加建设量,对于稳定供需而言,也是非常必要的。


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结语


对于期房制,只能说会有越来越多的城市加入预售资金监管队伍,不断围堵漏洞,健全监管机制,以稳定当地的房地产市场。


但若说这些动作,是取缔期房制度的信号,则过于夸大。


对于不少房企而言,则难免有短期阵痛,因为过往的高周转、加杠杆行不通了,尤其是中小房企面临的资金考验会更大,市场或又将迎来一番洗牌。


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