长沙被点名表扬!取经后的深圳,房价将何去何从?

华润城润玺一期带来的彩票效应,让人见识到了“打新”的疯狂;

最新的二手房均价突破8万+,让人明白了什么叫“一骑绝尘”;

……


2020年的最后一个月,广东的气温终于降了下来,但被全国围观了一年的深圳楼市却依旧热度不减,热闹非凡。


有意思的是,在被誉为最严调控的“7.15”新政出来前,深圳可是去过长沙取经的,而长沙,则刚刚收获了中央的表扬。


是水土不服?还是时间未到?2021年的深圳楼市还能“疯”下去吗?


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长沙被点名表扬


近日,住建部对长沙进行了“点名表扬”,对其在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。


通过下图可见,2019年长沙的房价收入比牢牢控制在低于7,符合3-9的国际正常水平,对比深圳的35.2,中间相差了5倍不止。


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而“调控模范生”长沙能笑傲全国,主要是做到了以下两点:


一是楼市调控长期从严,几乎遏制了所有投机空间。


限售4年

商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。


二套限购

购买二套房,必须在首套房拿证4年之后。


二套征收重税

个人购买家庭第二套改善性住房,按4%的税率征收契税。


堵住人才购房漏洞

专科及以上学历人才,须满足在长沙工作生活24个月。


二是长期大量供应土地,杜绝人为制造短缺。


土地供应是否充分,是不是存在人为制造短缺,有没有主动制造“地王”,很大程度上决定着许多城市的房价走势。


正如开年以来有不少城市地王层出不穷,而这些地王多数都是国企创造的,这背后不乏地方政府提振楼市、刺激经济的考虑。


反观长沙,土地供应呈现井喷之势,完全没有想通过房地产刺激经济的样子。


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这是长沙一贯的作风,从2015年到2019年,其土地供应面积接近9000万平方米,仅2019年就供应了2600多万平方米,为当地提供源源不断的住房供应空间。


深圳调控基础已定


视线回归到深圳:

购房门槛提高到了深户3年,非深户5年社保;

二套房首付提高到了最低七成;

增值税征免年限由2年调整到5年 ;

调整豪宅线标准;

……


显然,“抄作业”深圳是认真的。

可以说“7.15”新政已经奠定了深圳楼市调控的基础。


但制度总是需要不断完善的。不可能政策一出,炒房就戛然而止,更多的是不停出招的持久战。


而长沙成功的另一方面——土地供应。深圳已在今年的40岁生日,收到了“大礼包”:

拥有了永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权;

支持推进二三产业混合用地;

支持盘活利用存量工业用地;

完善闲置土地使用权收回机制;

……


这意味着,深圳可以有效解决过往土地供给的结构性失衡,增加住宅土地供应,平衡供需关系。


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警惕盲目“打新”的风险


接下来,深圳大概率会对部分地区、部分楼盘和小区的炒房现象出台更具针对性的调控措施,不断堵住政策漏洞。


比如,近期最扎眼的“打新热”,或许就即将遭遇政策暴击。


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结合各方观点,有可能出现以下调控方向:

缩小新房二手房价差,如控制一二手房倒挂不超过15%;

延长网红盘持有周期,如让购房者自主签订限售承诺书,拟定自持时间,以此作为选房排序;

制定片区二手房指导价,与新房一同监管,以稳定市场价格。


除了随时可能变化的政策风险,还应警惕市场被高估的风险。


现在的深圳,在某种程度上已变成了一个“游资”市,市场情绪狂热,资金过量涌入。


新房限价带来的套利空间,刺激了买房人提前释放买房需求;

先行示范区的政策加持,刺激了外地资金纷纷杀入;

疫情下的货币放水,刺激了购房者更加积极的举债上杠杆;

……


多重因素的叠加,导致大家对房价的预期在短期内过于乐观。而“游资”的存在,则更会放大市场的风险,让市场在上涨时涨过头,也会在调整时跌过头。


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结语


中国房价只涨不跌的神话,早就破灭了。


北京的二手房均价已经从年初的7万+,下探到了如今的6.2万+;

廊坊接近50%的回撤,足以毁灭一个家庭的财富;

天津、石家庄、济南等城市20%的回撤,也足够让一个普通家庭多背负十几年的贷款。


长沙的实践充分证明,政府的调控是百分之百能按住房价的。

这背后的关键在于,到底是形式主义调控还是真调控,究竟是松两天紧两天,还是能将楼市调控贯彻到底。


结合最近高层对楼市的表态,深圳楼市一定是不能继续“疯”下去的,越是狂热越会迎来严打。


这也是在提醒仍想在楼市中分得一杯羹的购房者,任何时候都绝对不要高杠杆,要时刻管理好自己的负债率、月供能力、现金流。


管理不好这些,等到政策收缩、信贷收紧时,哭爹喊娘也是没有用的。


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